房地产项目可行性报告

【导语】下面是小编整理的房地产项目可行性报告（共17篇），欢迎大家阅读分享借鉴，希望对大家有所帮助。

篇1：房地产项目可行性报告

房地产项目可行性报告模板

房地产项目可行性报告模板【1】

一、项目背景

1 、 项目名称: 居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置:该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2 )建设规模与目标:

土地面积: 亩(平方米)

容积率:

开发周期:

土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

(4)西南靠近A市 小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。

境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。

全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。

交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口--A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，

年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。

全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。

城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

至今为房地产业发展与规范阶段。

以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。

尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。

到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。

房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二:市场供销两旺。

主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。

城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。

城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。

全市全年共办理各类房产交易1.12万起。

A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。

房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测:

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。

尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

--从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

--从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。

人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。

住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。

二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。

据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

--从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表:

项目 套数 建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡) 位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~1 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。

其它房屋均为二--四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。

住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。

住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。

具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算:

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等:

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等:

1)、搬家费:

住宅:200户*300元=60000元

经营性用房:9户*500元=4500元

小计:64500元

2)、过渡费:

住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计:632535元

其他费用

3)、 管理费，委托拆迁费:

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元

5)、 奖励:

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计:38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在年7月1日开始执行后。

A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积:50*10*2=1000㎡，建筑面积:2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。

沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积:17906㎡。

篇2：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告模板

第一章 项目总论

第一节 项目背景

一、项目名称、二、项目承办单位、三、项目主管部门、四、项目拟建地区、地点、五、承担可行性研究工作的单位和法人代表、六、研究工作依据、七、研究工作概况

第二节 主要技术经济指标表

第三节 项目进度安排

第四节 可行性研究结论

第五节 存在问题及建议

第二章 老年活动中心房地产项目背景和发展概况

第一节 老年活动中心房地产项目提出的背景

一、国家及行业发展规划、二、项目发起人和发起缘由

第二节 项目发展概况

第三节 项目建设的必要性

一、现状与差距、二、发展趋势、三、项目建设的必要性、四、项目建设的可行性

第四节 投资的必要性

第三章 老年活动中心房地产行业市场分析与建设规模

第一节 市场调查

第二节 老年活动中心房地产行业市场预测

一、国内市场需求预测、二、产品出口或进口替代分析、三、价格预测

第三节 老年活动中心房地产行业市场推销战略

一、营销方式、二、营销策略、三、促销价格制度、四、产品销售费用预测

第四节 老年活动中心房地产项目产品方案和建设规模

一、产品方案、二、建设规模

第五节 老年活动中心房地产项目产品销售收入预测

第四章 老年活动中心房地产项目建设条件与厂址选择

第一节 资源和原材料

一、资源评述、二、原材料及主要辅助材料供应、三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件、二、基础设施、三、社会经济条件、四、其它应考虑的因素

第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较、二、厂址推荐方案

第五章 老年活动中心房地产项目工厂技术方案

第一节 项目组成

第二节 生产技术方案

第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则、二、厂内外运输方案、三、仓储方案、四、占地面积及分析

第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计、二、特殊基础工程的设计、三、建筑材料、四、土建工程造价估算

第五节 其他工程

一、给排水工程、二、动力及公用工程、三、地震设防、四、生活福利设施

第六章 老年活动中心房地产行业代表企业研究

第一节 老年活动中心房地产有限公司一

第二节 老年活动中心房地产有限公司二

第三节老年活动中心房地产有限公司三

第七章 老年活动中心房地产项目环境保护与劳动安全

第一节 建设地区的环境现状

第二节 项目主要污染源和污染物

一、主要污染源、二、主要污染物

第三节 项目拟采用的环境保护标准

第四节 治理环境的方案

第五节 环境监测制度的.建议

篇3：房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告

一.项目概况

(一)开发项目区位条件

天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。

(二) 规划方案

天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。

二 投资环境分析

(一) 宏观环境分析

1. 随着新

2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。

(二) 微观环境分析

1.20上半年济南房地产市场回顾

(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。

(2)在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺

年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。

(3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。

2. 济南市土地市场分析

附一：2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：

(1)2011年月度土地市场分析

详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后， 4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放， 6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。

(2)土地成交类型分析

2011年上半年土地成交类型分析

2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32.38 万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。

(3) 区域土地市场成交情况

综合以上两个图的各项数据可以发现，滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅;以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。

3. 济南市普通住宅市场概况

2011年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。

篇4：房地产项目可行性研究报告

第一部分 房地产项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、房地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 房地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、房地产项目建设背景

(一)项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

(二)项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

(三)项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

(四)……

二、房地产项目建设必要性

(一)产业发展的要求

(二)市场发展的要求

(三)企业发展的要求

三、房地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景(重点)

二、XX市场容量(重点)

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分 房地产项目产品规划方案

一、房地产项目产品产能规划方案

二、房地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、房地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 房地产项目建设地与土建总规

一、房地产项目建设地

(一)房地产项目建设地地理位置

(二)房地产项目建设地自然情况

(三)房地产项目建设地资源情况

(四)房地产项目建设地经济情况

(五)房地产项目建设地人口情况

二、房地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、房地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、房地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、房地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、房地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、房地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、房地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、房地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、房地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、房地产项目实施进度表

三、XX剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的`费用

第九部分 房地产项目财务评价分析

一、房地产项目总投资估算

二、房地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、房地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、房地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 房地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 房地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

篇5：房地产项目可行性研究报告

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图(设有等高线)

2、总平面布置方案图(设有标高)

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

篇6：房地产项目可行性研究报告

第一部分 房地产项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

篇7：房地产项目可行性研究报告

第三部分 房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分 房地产项目产品规划方案

第五部分 房地产项目建设地与土建总规

第六部分 房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的'最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分 房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分 房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 房地产项目财务评价分析

第十部分 房地产项目财务效益

第十一部分 房地产项目风险分析及风险防控

篇8：房地产项目可行性研究报告格式

房地产项目可行性研究报告格式

第一章 房地产项目总论

1.1 房地产项目背景

1.1.1 房地产项目名称

1.1.2 房地产项目承办单位

1.1.3 房地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 房地产项目建设地点

1.3.3 房地产项目性质

1.3.4 建设总投资及资金筹措

1.3.5 投资计划与还款计划

1.3.6 房地产项目建设进度

1.3.7 房地产项目财务和经济评论

1.3.8 房地产项目综合评价结论

1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章 房地产项目背景和发展概况

2.1 房地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由

2.2 房地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 投资的必要性

第三章 房地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章 建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 社会经济条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章 房地产项目技术、设备与工程方案

6.1 房地产项目组成

6.2 生产技术方案

6.2.1 技术来源途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 房地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应

9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件

第十章 房地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 房地产项目进度规划

10.3 房地产项目招标

第十一章 环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 房地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况;

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;

11.1.8 交通运输情况;

11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2 房地产项目主要污染源和污染物

篇9：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告范例

项目名称：福建省某住宅混合公建用地项目可行性研究报告

项目性质：新建项目

项目地点：福建省

项目背景：

近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的'群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

建设内容：

本项目占地21022.28平方米，可建设用地21022.28平方米，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公租房、酒店、商场、地下车库兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

项目总投资：

项目总投资43704.53万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。

项目结论：

项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。

篇10：房地产可行性报告

第一章 总 论

一、项目名称：北湖? 水晶城

二、项目拟建地：郴州市同心路 2 号(原玻璃厂)

三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司 四、项目建设单位概况 郴州市顺原房地产开发有限公司成立于 年 1 月。

注 册资本(实收资本)人民币 4000 万元;法人代表黄康隹;注 册住所：郴州市同心路;经营范围：房地产开发及商品房销售; 室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。

企 业法人营业执照注册号：4310000000060033;经营期限为 50 年。

房地产开发资质为为三级。

是一家引进现代企业管理模式 的新型房地产开发企业。

公司人才队伍充实，现有职工 48 人， 其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。

组织 结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、 拆迁安?部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。

五、项目概况 随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住 小区，全市房地产业发展势头强劲。

本次研究项目位于郴州市 1 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车 总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便;地段环境优越，超市、 医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远 眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规 划用地面积 47,784.30M2，其中：住宅用地面积 27,135.30 M2， 公共建筑用地面积 5,293.00 M2， 道路用地面积 8,060.00 M2， 公 共绿地面积 7,296.00 M2;总建筑面积 21.71 万平方米，停车位 867 个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%， 绿地率 38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。

该地段房产开发前景好、升值潜力大。

本项目的开发建设将完 善该地段城市整体功能， 改变周边环境， 提升该地段城市品位。

六、编制依据 1、主要依据： (1) 《郴州市城市总体规划》 (2)建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的 通知”{建标205 号｝ (3)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法 与参数》 (第二版) (4)郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等 8 个 项目建筑容积率的批复》{郴政办函[]143 号} (5) 郴州市规划局 《建设用地规划条件通知书》 {郴规 (地) 2 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 [2008]108 号} (6) 《建设项目环境影响报告表》 (7)郴国用()393 号国有土地使用权证 (8)企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资 质证书 (9)云南省城乡规划设计研究院《总平面图》 (10)相关各专业的国家设计规范 (11)建设单位提供的其它相关资料 2、研究范围： 本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目 建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建 设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究， 侧重点在财务评价。

七、重要经济技术指标 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 称 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 备注 规划总用地面积 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 绿地 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 公建配套设施 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 称 单位 m2 户(套) 人 / % % 个 万元 万元 万元 % 年 万元 年 数量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 备注 地下建筑(车库)面积 居住户(套)数 居住人口 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 项目总投资 销售收入 项目净利润 内部收益率 投资回收期 财务净现值(i=12%) 建设总工期 户平3.2 人 税后 八、结论与建议 1、结论 (1)本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居 住条件。

(2)本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻 了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完 善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州 市旅游资源的开发。

4 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 (2)本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园 同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连， 向东与城市主干道――国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭 之间，依山?水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如 水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一 幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。

(3)项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元(其中建设期贷款利 息 2,052 万元) ，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元; 建设资金总额 44,104.66 万元， 其中： 项目资本金 19,694.19 万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。

(4)从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元;项目的财务净现值(i=12%)5,323.20 万元;全部投资财 务内部收益率(税后)23.08%;投资回收期 3.22 年;项目投资 税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。

从以上指标看出， 项目有较好的经济效益。

且项目当经营收入下降 5%，项目投 资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

(5)该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升 5 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意 义。

从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具 备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既 符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好 的机会效益。

因此该项目可行。

2、建议 (1)该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门 和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。

(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作， 加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。

(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环 境建设。

(4)精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的 同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作， 以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争 取获得最佳的经济和社会效益。

第二章 项目建设的必要性 一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州 市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城 市环境，美化城市面貌的需要。

该项目的建设对实现城市发展 6 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 战略、推进城市提质扩容是有帮助的。

二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路 北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促 进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地 位的提升。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集 城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化 和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满 足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环 境，提高人们生活水平。

同时，该项目的建设，可以带动众多 第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。

同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛 盾，维护社会安定。

四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发 有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提 搞企业的经营效益，壮大企业实力。

第三章 市场分析 一、全国房地产市场现状及发展趋势 自 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现 减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。

在 7 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 政府保增长的决心下，预计 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的`较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互 影响的三方面事实： 第一，中国是一个经济转型国家。

对于一个发展中国家来 说，城镇化是一个不可避免的问题。

自 1978 年推行市场化改 革以来，中国的城镇化就开始持续进行， 年以后步伐明显 加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

不 仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速 增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市 场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。

中国正从严格传统的计 划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是 伴随着其中的诸多改革措施之一。

以往城镇居民主要依靠单位 分房，而现在则已基本由市场解决。

住房推向市场，促成了一 个巨大的房地产市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的 人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着 巨大的对住房的需求。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特 色。

它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。

只 要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。

而 8 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在相当长一段时期内，这些因素很难改变。

因此，我们对房地 产前景保持乐观。

二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新 的消费热点，对于扩大内需(包括投资与消费需求)拉动经济 增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民 生活质量等方面作出了积极的贡献。

近几年来，随着福利房全 面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资 增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。

目前，郴州房地产价 格总体来说比较合理，随着周边县市 三、销售前景预测分析 1、项目价格分析 位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高 达 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云国际，其销 售均价在 3200 元/平方米左右;位于香雪路与龙泉路交界的天 润天城，其均价在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新贵华 城，其销售均价在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲 湖畔，8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元/平方米左右。

与 上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位?等方 面拥有相对优势。

根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目 9 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 年至 年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车 库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。

根据郴 州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点， 本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。

2、销售前景分析 本项目定位明确，位?优越，资源丰富，交通便利，设计 独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。

可 以预见，本项目具有良好的销售前景。

第四章 一、区域位置 建设地点及自然条件 郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。

地理 坐标为东经 112°13′～114°14′，北纬 24°53′～26°50′。

是以山地 为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。

东界江西，南 接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内 地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。

全市现辖北 湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、 桂东、永兴、安仁八县，总面积 1.94 万平方公里，人口 472 万， 其中市中心城区人口 43 万。

2008 年全市国内生产总值为 734.1 亿元，人均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入为 13,765 元。

本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107 10 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地 所有权和使用权纠纷。

并得到郴州市政府土地出让审批单 审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。

二、自然条件 郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新， 夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为 290 天，主要自然条件如下： 1、温度： 年平均气温：17.8℃ 年平均最高气温：27.8℃ 年平均最低气温：6.5℃ 2、湿度： 年平均相对湿度：79% 3、风 年平均风速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震情况 11 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 根据《中国地震动参数区划图》 (GB18306-) ，该区域 地震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ 度。

三、市政基础设施 本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的 生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有 优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前 景良好。

四、建设条件 用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，总用地面积 71.68 亩，符合项目建设要求。

第五章 一、设计原则 主要技术方案

1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配 套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏 散、环境保护等要求。

2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识 别性与归属感的居住小区。

3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合 理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。

4、消防、环保必须做到“三个同时”。

二、规划设计依据 12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 1、 《中华人民共和国城市规划法》 2、 《城市规划编制办法》 (2006 年 4 月 1 日实施) 3、 《湖南省(城市规划法)实施办法》 4、 《城市居住区规划设计规范》GB50180-93( 年版) 5、 《郴州市城市总体规划(2005- 年)纲要》 6、郴州市规划局―郴规发(2006)45 号 7、郴州市规划局―郴规(地)条(2008)108 号 8、建设方提供的相关资料 三、总体规划及总平面布置 1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导 思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入 到环境中，提高居住质量。

根据位?不同，采用不同的组合方 式，丰富了小区的整体形态。

2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景 上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由 北向南分延伸式设计， 采用行列式的布局方式， 形成层次鲜明， 错落有致的建筑布局。

采用塔楼式的布局方式，以节约更多用 地，形成开阔空间。

综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生 等要求确定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风 及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住 环境品质。

同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状 13 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通 性、 整体性， 最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。

3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良 好的通风采光布局，通过设?较大的入户花园、空中庭院及大 阳台，提升居住品质。

单元式住宅每套面积范围控制在 43~260m2 之间。

通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的 构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻 画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上， 通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。

4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。

并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北 部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。

小区内道路主 要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。

采用人车分流形式。

从主入 口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。

5、小区配套布?幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐 饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。

配套设施采用集中布?和就近利用的原则。

四、结构方案

1、荷载

(1) 基本风压： W0=0.35KN/m2， 基本雪压： S0=0.35KN/m2。

(2)楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m2，底层 14 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 车库货载标准值取 4.0KN/m2。

2、结构选型 根据用地周边已建成结构选型， 结构设计按 6 度抗震设防， 多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构， 抗震墙抗震等级为二级。

五、供配电及电信工程

1、电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m2，公共服务设施按 0.1KVA/m2，地下车库按 0.005KVA/m2，则小区总变配电量为： 5091KVA。

2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、 水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。

该小区 用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV 城市供电网采用高压电 缆从室外埋地接入到各配电室。

3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房， 由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间， 再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。

有线电视由同心路 市政有线网引入， 采用传输带宽 860MHZ， 双向 HFC 网络结构 形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。

15 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及 分配放大器加集中分配的形式分配到户。

用户采用一户一根电 缆引到户，同时设?光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、 家庭安防报警系统。

六、给排水和消防

1、给水

(1)用水量预测 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 计，则小 区最大日总用水量为 1600 吨/日。

(2)水源：同心路下铺设的城市供水干管。

给水网管： 给水网呈环状布?，室外给水管道为生活消防合用系统，主管 管径为 DN200，支管管径为 DN40-DN100。

2、排水

(1)排水采用雨污分流制排水。

生活污水经小区污水管 网收集后排至同心路的市政污水干管。

雨水则经区内的雨水管 网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。

(2)雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN400, 次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。

室内排水管采用 U-PVC 材料。

3、消防

(1)消防车道 16 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目南面为城市道路―同心路，内部主道路为 4 米，次要 道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。

(2)建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一 级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。

(3)防火分区 整个小区按地上、地下室分别设?防火分区。

地下室设自 动灭火系统。

停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用 房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。

每个防火分区 设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。

地上部分每个单 元之间设?防火墙，每个单元为一个防火分区。

(4)室内消防栓系统采用环状布?，环网设在地下室及 室外地坪以下。

每栋楼均在底层与水平环网相接。

在最高处塔 楼上设 18m3 消防水箱一座，与水平环网相接;地下室设消防 栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合 器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。

地下消防 池储水量 396m3。

第六章

一、环境保护

环境保护、绿化和节能

该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要， 17 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。

拟 将噪声和振动设备尽可能放?在地下室或远离使用房 间。

安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装 电动设备隔振橡胶垫。

部分重要区域的设备基础采用弹 簧减振垫。

1、该 项 目 建 成 后 ，通 过 分 析 ，污 染 的 产 生 主 要 有 如 下几个方面： ( 1) 固 体 废 弃 物 ： 如 生 活 垃 圾 。

( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 组 团 内 排 出 的 生 活 污 水 。

( 3)大 气 污 染 ：厨 房 的 油 烟 、汽 车 尾 气 、空 调 废 气 。

( 4)噪 音 污 染 ：汽 车 行 驶 和 鸣 笛 产 生 的 噪 音 ，空 调 外机工作时产生的噪音。

2、 污 染 治 理 措 施 ( 1)固 体 废 弃 物 ：各 类 固 体 垃 圾 产 生 后 ，要 求 自 觉 投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运 至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。

( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 须 经 污 水 处 理 装 ? 处理初步达标后方可排入城市排水系统。

( 3)大 气 污 染 ：要 求 入 住 用 户 生 活 燃 料 统 一 采 用 液 化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。

厨房的油烟 可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。

另外， 严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标 18 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构 的目的。

严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空 调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。

( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 规 划 范 围 内 设 禁 鸣 标 志 ，控 制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行 驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调 使用的频率。

设?空调外机隔音网，提供使用环保型静 音空调。

二、绿化 小 区 公 共 绿 地 面 积 为 7,296m 2 ， 绿 地 率 为 38.61%。

三、节能 为减少能源消耗，拟采取以下措施：

1、 节 水 节 电 用水用电采用计量制， 用节能高灵敏度的电表和 采 水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。

变压 器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能 开关，大力提倡使用节能型电器。

2、 节 约 暖 通 、 采 光 耗 能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之 间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到 节约采光、通风的能耗。

3、 隔 热 、 保 温 19 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔 热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等， 可达到较好的节能效果。

4、 新 技 术 应 用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、 新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的 综合效益。

第七章 项目的组织管理、实施计划

一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理 阶段。

1、建设阶段

(1)组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作 出初步分析。

经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 20 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 董 事 会 总 经 理 行 政 人 事 部 财 务 部 工 程 技 术 部 拆 迁 安 置 部 开 发 策 划 部 采 购 供 应 部 营 销 部

(2)职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。

经 与建设单位商定，定员的初步安排如下： 职工定员表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部门 董事会 总经理 行政人事部 财务部 采购供应部 开发策划部 工程技术部 营销部 拆迁安?部 人员(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 10 2、经营管理阶段 (1)组织机构 部门 合 计 人员(人) 48 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布 的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴 州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管 理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公 司相结合的体制。

三年以后，由业主代表大会决议是否需要对 外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。

重大问题由业主代 表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物 业管理公司负责。

物业管理公司各机构的运行经费来源，可根 据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁 布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主(含住户及经营 性业主) 收取一定的费用解决， 费用的收取以国家文件为依据。

组织机构图 业主代表大会 ( 委 员 会 重大决策 物业管理公司 办 公 室 管 理 部 维 修 部 保 安 部 经 营 部 22 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 ( 2) 职 工 定 员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部 门定员(本报告只作初步分析) 除聘请全国资深物管 。

人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。

定员的详表 如下：

职工定员表 序 号 1 2 3 4 5 部门 经理办公室 管理部 财务部 多种经营部 维修部 人员 (人) 1 5 2 1 2 备 注 专职，设经理 1 名 负责日常卫生、绿化、保安 由发展商专职 1 人，外聘 1 名 实行有偿服务，负责开拓性经营活动 简单的水、电及设备维修、维护 6 合 计 11

二、项目实施进度计划

项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位 也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进 行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重 施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量 减少对周边居民生活、生产、学习的影响。

经与建设单位商定， 并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成项目前期各项审批工作; 23 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成场地平整及建筑设计、 施工招标; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主体工程完工; 2010 年 11 月~ 年 5 月，主体装修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工验收。

第八章

一、投资估算

1、投资概况 投资估算与资金筹措 项 目 规 划 总 用 地 为 47,784.30 m2 ， 总 建 筑 面 积 217,139.98m2，经测算，项目总投资为 44,104.66 万元，其中： 工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元(详见项目投资估 算表) 。

项目投资估算表 工程项目或费用名称

一 工程费用

1 住宅及地下车库 2 公建配套设施 工程费用合计

二 其它费用

1 征地费(71.68 亩) 2 建设单位管理费 3 勘察设计费 4 监理费 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 单位： (万元) 其它费用 合计 建筑工程费 设备及安装工程费 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 5 建设期的借款利息 6 其他规费等 其它费用合计

三 四 预备费

项目周转用流动资 金 建设投资合计 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依据及说明 (1)工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价(2001) 第 72 号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴 州市目前同类建筑单位工程造价。

① 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资; ② 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配 电、通讯等设备投资及安装费用; ③ 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。

(2)安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行 估算。

(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位 管理费、勘察设计费、监理费等。

征地费，根据建设单位提供 的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算; (4)预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量 引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。

二、资金筹措 25 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目总投资 44,104.66 万元，所需资金拟申请商业银行贷 款 20,000 万元，项目资本金 19,694.19 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。

项目的资金筹措及运用情况见下表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 项目 建设投资 资金筹措 其中：银行借款 自筹资金 项目预售收入 合计 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47

第九章 项目经济评价

一、经济分析的主要依据：

1、 《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版) ;

2、 《房地产开发项目经济评价方法》 ;

3、国家及地方有关政策;

4、项目设计方案及相关市场调查。

二、经营设计及营业收入

1、经营设计 26 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层 商品住宅 177,137.95m2，多层商品住宅 2,364.96m2，地下车库 33,264.59m2(675 个停车位) ，地上停车位 192 个，公共配套设 施 4,372.48m2。

除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式经营。

2、营业收入测算

(1)价格预测 根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围 内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽 样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施(超 市) 地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3,600 元/ m2， 、 配套商业设施(超市)均价为 20,000 元/ m2，车库 65,000 元/ 个。

(2)营业收入及税费估算

① 营业收入 商品住宅销售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 万元 配套商业设施(超市)销售收入：739.4× 20,000=1,478.80 万元 地下车库销售收入：675× 65,000=4,387.50 万元 合计：69,635.96 万元。

② 销售税费 税(费)种 计税依据 税(费)率 27 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 营业税 土地增值税 城市维护建设税 教育费附加 销售收入 销售收入 营业税 营业税 5% 1% 7% 4.5% 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额： 营业税：69,635.96× 5%=3,481.80 万元 土地增值税：69,635.96× 1%=696.36 万元 城市维护建设税：3,481.80× 7%=243.73 万元 教育费附加：3,481.80× 4.5%=156.68 万元 合计：4,578.57 万元。

三、营业成本费用估算 经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费 用。

1、营业费用 营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等， 按销售收入的 2%估算： 营业费用：69,635.96× 2%=1,392.72 万元

2、管理费用 管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员 的工资及福利费等，按销售收入的 1.5%估算： 管理费用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 万元

3、财务费用 28 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。

本项目除项 目贷款 20,000 万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为 540 万元。

4、项目总成本费用 上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。

经测 算，其总成本为 46,581.92 万元(详见总成本及费用估算表) 。

四、财务效益分析

1、利润估算 项目根据国家计委、建设部 1993 年 4 月颁布的《建设项 目经济评价方法与参数》 (第二版)的要求进行经济评价。

项 目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总 额(详见损益表) 。

2、财务盈利能力分析

根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示： 项目主要经济指标表 序号

1 指标名称 全部投资内部收益率 所得税前 所得税后

2 全部投资回收期 所得税前 所得税后 年 年 3.03 3.22 29 单位 指标 备注 % % 30.34 23.08 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告

3 全部投资财务净现值(Ic=12%) 所得税前 所得税后 五、项目敏感性分析 万元 万元 8,932.34 5,323.20 本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售 收入(即综合价格) 、项目总成本(主要为开发成本、管理费 用、销售费用)两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动 对项目收益的影响程度。

项目的敏感性分析情况见下表：

项目敏感性分析表 序 号 1 2 3 项 目 现有指标 销售收入下降 5% 项目总成本上升 5% 财务内部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 财务净现值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 项目 净利润 13,856.60 11,416.95 12,130.03 从以上分析看出，本项目当销售收入下降 5%或总成本支 出上升 5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险 能力较强。

六、经济评价结论

综 上 所 述 ， 项 目 经 营 收 入 69,635.96 万 元 ， 税 前 利 润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元，财务内部收益率 23.08%，财务净现值 5,323.20 万元(折现率 12%)，投资回收 期(税后)3.22 年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析 30 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 是可行的。

篇11：项目可行性报告格式

项目可行性报告格式

一般工业项目可行性研究报告格式模板 [政府立项-项目建议书]

第一章   项目总论

第二章   项目背景和发展概况

第三章   市场分析与建设规模

第四章   建设条件与厂址选择

第五章   工厂技术方案

第六章   环境保护与劳动安全

第七章   企业组织和劳动定员

第八章   项目实施进度安排

第九章   投资估算与资金筹措

第十章   财务效益、经济与社会效益评价

第十一章 可行性研究结论与建议

第一章 项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

§1.1 项目背景

§1.1.1 项目名称

企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

§1.1.2 项目承办单位

承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。

§1.1.3 项目主管部门

注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

§1.1.4 项目拟建地区、地点

§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

§1.1.6 研究工作依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

§1.1.7研究工作概况

（1）项目建设的`必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。

（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。

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§1.2 可行性研究结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。

§1.2.1 市场预测和项目规模

（1）市场需求量简要分析。

（2）计划销售量、销售方向。

篇12：项目可行性报告

项目可行性报告

可行性报告是在市场细分的基础上，企业投资新市场、新产品或改变经营策略的依据，是企业内部统一思想，统一认识的工具.是评估项目风险与回报的最初级文件，是对投资者的第一份承诺书。即使在计划经济年代，可行性报告也是必不可少的，是企业上项目，要资金的关键文件，但是很多案例告诉我们，企业把项目拿到手之后，可行性报告就失去了意义，项目的结果和成败往往无人负责。进入市场经济之后，很多国有企业还在沿用老思想、老方法去准备可行性报告，而一些民营企业则根本不去管什么可行性报告，凭感觉做决策。应当说，没有可行性报告：企业凭借领导人的聪明才智也可能成功，产品也可能畅销，但是只能碰运气，而非长久之计。那么可行性报告到底能起到什么作用呢?简而言之，可行性报告是为了减小企业的投资风险，提高决策的成功率。

从笔者阅读过的几份可行性报告来看，普遍存在的问题是：一是可行性报告强调为什么要上该项目，但忽视详尽的实施计划和如何实现;二是可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据少，很难评估与判断;三是没有或很少量化的衡量标准和责任分配，成败难辨;四是市场预测过于乐观，对“不测风云”认识不足;五是对环境、市场、用户特别是竞争对手的动态和可能的变化评估过粗，难以做到知己知彼。当然极个别企业把市场潜力当做市场规模，或把市场规模作为企业的市场目标，可能会带来更大的灾难。

那么什么样的可行性报告最理想，它应当包括哪些方面，该按什么格式准备呢?首先，可行性报告在一个行业，一个企业集团中格式必须一样，即应当有哪些方面，数据格式什么样是统一的，这样分析和评估的标准才能统一，同时企业也知道如何去搜集信息，整理数据，准备报告;其次，可行性报告的内容主要涉及以下几个方面：一是对环境的变化做出假设、包括经济、政治、技术、文化等方面。二是宏观与微观的市场、用户、竞争信息全部量化，并注明其出处。三是对结果作出三种预测和财务分析，即最佳状况、正常状况、最差状况，如果最差状况可以接受，方能通过。四是详细的实施方案，包括组织、人员、资企、设备、工作流程，以及“里程碑”式的分阶段检查标准和时间表，五是对潜在市场变化，潜在用户变化，潜在竞争形势变化、风险与潜在风险，问题与潜在问题有一个具体的分析和应变措施，把意外情况的影响控制在最低水平，六是对执行的方式，流程有一个明确的描述，以便于他人理解与评估，这里涉及一个根本性的问题，即上级领导或投资者不可能比企业本身更了解市场、用户和竞争、他们把握的应当是内容格式。分析方法和工作流程，并提出供企业自查的建议和问题。

可以说，可行性报告是目标管理的具体体现，是达成共识，统一思想与认识的第一步，如果企业内部、经营者与投资者之间没有共同的理解和共同的语言，是谈不上目标管理的，因为大家对“目标”的认识不一样，对管理的认识也可能不一样。

一、基本情况

1.项目单位基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及所隶属的市级部门名称等情况。

可行性研究报告编制单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、资质等级等。

合作单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名等。

2.项目负责人基本情况：姓名、职务、职称、专业、联系电话、与项目相关的主要业绩。

3.项目基本情况：项目名称、项目类型、项目属性、主要工作内容、预期总目标及阶段性目标情况;主要预期经济效益或社会效益指标;项目总投入情况(包括人、财、物等方面)。

二、必要性与可行性

1.项目背景情况。项目受益范围分析;国家(含部门、地区)需求分析;项目单位需求分析;项目是否符合国家政策，是否属于国家政策优先支持的领域和范围。

2.项目实施的必要性。项目实施对促进事业发展或完成行政工作任务的`意义与作用。

3.项目实施的可行性。项目的主要工作思路与设想;项目预算的合理性及可靠性分析;项目预期社会效益与经济效益分析;与同类项目的对比分析;项目预期效益的持久性分析。

4.项目风险与不确定性。项目实施存在的主要风险与不确定分析;对风险的应对措施分析。

三、实施条件

1.人员条件。项目负责人的组织管理能力;项目主要参加人员的姓名、职务、职称、专业、对项目的熟悉情况。

2.资金条件。项目资金投入总额及投入计划;对财政预算资金的需求额;其他渠道资金的来源及其落实情况。

3.基础条件。项目单位及合作单位完成项目已经具备的基础条件(重点说明项目单位及合作单位具备的设施条件，需要增加的关键设施)。

4.其他相关条件。

四、进度与计划安排

五、主要结论

篇13：项目可行性报告

可行性研究报告常用的分析研究方法有两种：一是系统思维分析法。

即把拟建项目作为一个系统，分析它涉及的各种复杂因素，研究其相互关系以及变化发展情况。

必要时要建立数学模型，进行计算分析。

二是比较分析法。

通常采用横比和纵比，对拟建项目的整体或局部、甚至某个具体细节进行分析。

一般要对多种可能的项目或方案进行比较分析，最后进行优选。

不同种类的可行性研究报告因研究对象、内容、方法的差异而各有特色，但结构要素基本相同，一般都包括标题、前言、正文、落款、附件5个部分。

1、标题

可行性研究报告的标题应写得准确、简明，主要有以下2种。

(1)完整式。

一般由拟建项目单位名称、项目名称、文种种类(3要素)组成，如《××省新型建筑材料厂关于引进水磨石生产线的可行性研究报告》。

(2)省略式。

省略完整式中的拟建项目单位名称，如《建设××大型水泥厂的可行性研究报告》;省略完整式中的拟建项目单位名称、项目名称，只写文种种类，如《可行性研究报告》。

2、前言

前言即可行性研究报告的开头部分，主要介绍该报告的来龙去脉。

要求写明项目名称、项目主办单位名称及负责人、可行性研究单位名称、可行性研究的技术负责人、经济负责人及参加人等。

前言部分最常见的写法是写在什么时间、什么地方、用什么方法、由谁负责进行什么项目的可行性研究等内容。

文字要求简洁明了，篇幅不宜过长。

3、正文

正文是可行性研究报告的主体部分，是对所申报项目的必要性、可能性和技术经济指标的具体分析论证，最终得出是否可行的结论。

要求运用全面、系统的分析方法，以经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

正文包括概论、供求

预测、技术论证、经济分析和结论5个部分。

(1)概论。

提出可行性研究项目的依据、目的以及研究的结论。

(2)供求预测。

主要写国内、国外市场的供求情况及发展趋势。

在研究和写作供求预测时，要运用科学的方法和确凿的数据，力求预测准确可信。

(3)技术论证。

主要是运用资料、数据来论证以下几个方面：能源、原材料的供应;厂址条件及交通状况;技术、设备与环保;生产组织及人员培训;并做出可行或不可行的结论。

(4)经济分析。

主要包括：投资估算、收益估算、投资回收估算。

投资估算，即项目所需的全部资金的估算，分为固定资产投资、流动资金投资两部分;收益估算，即估算成本、售价、销量、利润等;投资回收估算，主要是对投资回报率的高低、回报年限的长短等的分析。

在进行经济分析时，要翔实地估算出项目所需总资金，也要估算出项目实施的各个部分和不同时间中所需资金的具体比例。

要正确估算固定资产和流动资金。

要有针对性地分析项目的资金来源、筹措方式及贷款偿付方式。

(5)结论。

是在供求预测、技术论证、经济分析的基础上，对项目做出的综合评价。

评价结论有三种情况：非可行性结论、可行性结论、弥补性结论。

结论切忌模棱两可，含糊其辞。

4、落款

标明完成可行性报告的报告者、报告日期。

如在标题下注明，在这里可以省略。

5、附件

为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，主要包括不能写在正文内的各种论证材料、试验数据、调查数据、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。

种类

可行性研究报告按不同标准，可划分为不同的类型。

根据篇幅长短，分为大、中、小型可行性研究报告;根据难易程度，可分为一般可行性研究报告和复杂可行性研究报告;根据内容的性质，可分为科学研究型可行性研究报告、技术开发型可行性研究报告、项目建设型可行性研究报告等;根据不同的决策阶段，又可分为机会研究报告、预可行性研究报告、详细可行性研究报告。

按照用途划分，可行性研究报告主要分五种：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案

(2)用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行备案或批复，决定某个项目是否实施。

(3)用于进口设备免税用的可行性研究报告， 申请办理内资项目确认书的项目需要提供由具有相应资质的咨询机构编制的`项目可行性研究报告，其中项目用汇额超过100万美元(含100万美元)或国产设备投资额超过1000万元人民币(含1000万元人民币)的项目，应提供由具有甲级资质的咨询机构编制的项目可行性研究报告。

(4)用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告。

另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。

(5)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

格式

第一部分 项目总论

第二部分 需求预测和拟建规模

第三部分 资源、原材料、燃料及公用设施情况

第四部分 设计方案

第五部分 建厂条件与厂址方案

第六部分 环境保护

第七部分 企业组织、劳动定员和人员培训(估算数)

第八部分 实施进度建议

第九部分 投资估算和资金筹措

第十部分 社会及经济效果评价

第十一部分 可行性研究结论与建议

篇14：项目可行性报告

以中国产业竞争情报网可行性研究报告为例

第一部分 软件项目项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分 软件项目项目软件项目可行性

第三部分 软件项目项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、软件项目估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。

而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。

在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分 软件项目项目产品规划方案

第五部分 软件项目项目软件项目地与土建总规

第六部分 软件项目项目环保、节能与劳动安全方案

在项目软件项目中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。

按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的软件项目项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分 软件项目项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分 软件项目项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。

项目实施时期亦称软件项目时间，是指从正式确定软件项目项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。

这些阶段的各项软件项目活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。

因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 软件项目项目财务评价分析

第十部分 软件项目项目财务效益

第十一部分 软件项目项目风险分析及风险防控

第十二部分 软件项目可行性研究结论与建议

篇15：项目可行性报告格式

项目可行性报告格式模板

第一章 项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

§1.1 项目背景

§1.1.1 项目名称

企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

§1.1.2 项目承办单位

承办单位系指负责项目筹建工作的单位(或称建设单位)，应注明单位的全称和总负责人。

§1.1.3 项目主管部门

注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

§1.1.4 项目拟建地区、地点

§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

§1.1.6 研究工作依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

(1)项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件;对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

(2)可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

(3)国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

(4)根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

§1.1.7研究工作概况

(1)项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求;项目拟建的理由与重要性。

(2)项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。

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§1.2 可行性研究结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。

§1.2.1 市场预测和项目规模

(1)市场需求量简要分析。

(2)计划销售量、销售方向。

(3)产品定价及销售收入预测。

(4)项目拟建规模(包括分期建设规模)。

(5)主要产品及副产品品种和产量。

§1.2.2 原材料、燃料和动力供应

(1)项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。

(2)需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。

(3)进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。

§1.2.3 厂址

地理位置、占地面积及必要性

水源及取水条件。

废水、废渣排放堆置条件。

§1.2.4 项目工程技术方案

(1)项目范围，即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容。

(2)采用的生产方法、工艺技术。

(3)主要设备的来源，如需向国外引进，则简要说明引进的国别、技术特点、型号等。

§1.2.5 环境保护

排放污染物的种类、数量，是否达到国家规定的排放标准。

主要治理设施及投资。

§1.2.6 工厂组织及劳动定员

工厂组织形式和劳动制度。

全厂总定员及各类人员需要量。

劳动力来源。

§1.2.7 项目建设进度

§1.2.8 投资估算和资金筹措

(1)项目所需总投资额。分别说明项目所需固定资产投资总额(包括投资方向调节税、建设期利息)、流动资金总额，并按人民币、外币分别列出。

(2)资金来源。贷款额、贷款利率、偿还条件。合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向。

§1.2.9 项目财务和经济评论

(1)项目总成本、单位成本。

(2)项目总收入，包括销售收入和其它收入。

(3)财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果。

(4)经济内部收益率，经济净现值、经济换汇(节汇)成本等指标计算结果。

§1.2.10项目综合评价结论

§1.3 主要技术经济指标表

在总论章中，可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全年生产数、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。

§1.4 存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的`主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章 项目背景和发展概况

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

§2.1 项目提出的背景

§2.1.1 国家或行业发展规划

说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。

§2.1.2 项目发起人和发起缘由

(1)写明项目发起单位或发起人的全称。如为中外合资项目，则要分别列出各方法人代表、注册国家、地址等详细情况。

(2)提出项目的理由及投资意向，如资源丰富、产品市场前景好、出口换汇、该类产品可取得的优惠政策、利用现有的基础设施等。

§2.2 项目发展概况

项目发展开矿指项目在可行性研究前所进行的工作情况。如：调查研究、试制试验、项目建议书(初步可行性研究)的撰写与审批过程、厂址初选工作以及筹办工作中的其他重要事项。

§2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果

1、资源调查，包括原料、水资源、能源和二次能源的调查。

2、市场调查，包括全国性和地区性市场情况调查;出口产品国际市场供需趋势调查。

3、社会公用设施调查，包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查。

4、拟建地区环境现状资料的调查，包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等。说明环境现状资料的取得途径、提供单位、以及当地环保管理部门的意见和要求，取得的环境现状资料及文件名称。

§2.2.2 试验试制工作(项目)情况

已完成及正在进行的试验试制工作(项目)的名称、内容及试验结果。这些实验包括建筑材料的试验、拟采用的新工艺技术的试验。对采用的新工艺技术必须有国家有关部门的认可证明。

§2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

(1)各个可供选择的建设地区及厂址位置的初勘、测量、比选等工作情况。

(2)初步选择意见和资料。

(3)遗留问题。

§2.2.4 项目建议书(初步可行性研究报告)的撰写、提出及审批过程

(1)项目建议书(初步可行性研究报告)的撰写、提出及审批过程。

(2)项目建议书所附资料名称。

(3)审批文件文号及其要点。

§2.3 投资的必要性

一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性。包括下面这些内容。

(1)企业获得的利润情况。

(2)企业可以提高产品质量，加强市场竞争力。

(3)扩大生产能力，改变产品结构。

(4)采用新工艺，节约能源，减少环境污染，提高劳动生产率。

(5)产品进入国际市场的优越条件和竞争力。

(6)对当地经济、社会发展的积极影响。包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。

第三章 市场分析与建设规模

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在市场需求情况有了充分了解之后才能解决，而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响的项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

§3.1 市场调查

§3.1.1 拟建项目产出物用途调查

本产品的主要用途，可否有替代其他产品的用途，如果产品是工业基本原料，应分别说明本项目产品在主要使用行业的用途及单位消耗量。

产品经济寿命期论述。调查本产品目前处于经济寿命周期的哪一个阶段，更新换代的可能时间。

§3.1.2 产品现有生产能力调查

(1)本项目产品国内现有生产能力总量，现有生产能力开工率;主要生产厂家生产能力利用率。

(2)国内现有生活能力总量在本地区的分布数量与比例。

(3)本产品目前在建项目的生产能力及其在地区间的分布、数量与比例。

(4)已批拟开工建设项目的生产能力，预计投产年月。

在建设项目和已批待开工建设项目，目前虽然没有形成综合生产能力，但却是生产能力的组成部分。

§3.1.3 产品产量及销售量调查

(1)全国或地区目前的产量总数。

(2)本产品一段时期以来的产量变化情况。

(3)本产品国内保有量与国外有关国家保有量的分析比较，以了解国内保有量是多还是少，说明本产品市场需求满足程度。

(4)本产品一段时期以来的进口量及进口来源，主要来自哪些国家或地区;占国内生产量或销售量的比例;进口产品的价格等。

(5)本产品一段时期以来的出口量及出口去向，占国内生产量的比例;主要向哪些国家或地区出口，出口产品的价格。

§3.1.4 替代产品调查

(1)可替代本产品的产品性能、质量与本产品相比的优缺点。

(2)可替代产品的国内生产能力、产量;可作替代用途的比例;价格分析。

(3)可替代产品进口可能性及价格。

§3.1.5 产品价格调查

(1)产品的定价管理办法，是由国家控制价格，还是由市场定价。

(2)产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间、原因。

§3.1.6 国外市场调查

(1)产品国外的主要生产国家和地区。

(2)国外主要生产厂的生产技术、生产能力、销售量。

(3)产品国际市场销售价格及其变动趋势

(4)我国进口该种产品的主要进口国的生产能力及变化趋势。

§3.2 市场预测

市场预测是市场调查在时间和空间商的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案、确定项目建设规模所必须的依据。

§3.2.1 国内市场需求预测

可行性研究工作中，应对下述各项与市场预测有关的因素加以说明：

(1)本产品的消耗对象。

(2)本产品的消费条件。消费条件因产品特点性能而异，如汽车的消费需要具备相应的道路交通条件;电视机、电冰箱的消费需要有电等等。预测某一种产品的市场需求量时，应将哪些不具备消费条件的消费领域从消费对象总量中剔除掉。

(3)本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。

(4)可能出现的替代产品，即代用品。

(5)本产品使用中可能产生的新用途。产品所用途的出现，意味着扩大了本产品的消费领域，扩大了市场需求容量。

根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距。

§3.2.2 产品出口或进口替代分析

(1)替代进口分析。将本产品与目前进口产品从性能、重量、价格、配件、维修等方面进行比较，说明本产品的优势和有利条件。

(2)出口可行性分析。如果拟建项目的产品在质量和技术等方面，具备在国际市场上进行竞争的能力，则应考虑国外市场对本产品的需求。

分析国家对该种产品的出口有何限制条件或鼓励措施，该产品进口国的贸易政策，该产品出口流向，出口价格是否有利。

通过以上分析，预测本项目产品可能的替代进口量或出口量。

§3.2.3 价格预测

进行产品价格预测，要考虑产品产量、质量、同类产品目前价格水平，还要分析国际、国内市场价格变化趋势，国家的物价政策变化、产品全社会供需变化等因素;产品降低生产成本的措施和可能性;为扩大市场需采用的价格策略等，综合以上因素，预测产品可能的销售价格。

篇16： 项目可行性报告

小卖部创业项目可行性分析报告

一、项目名称(门头牌)：这天咖啡小卖部

二、项目优势

1地理位置优势

本小店位于湘西自治州吉首市武陵山区州政府傍边，门面处在临街面，应对吉首市最大的商贸大厦(和盛堂)，处于黄金地段，又处于吉首市这天咖啡(茶楼)入口处。人流超大。

2市场竞争优势

本小店附近米以内没有一家和本小店经营同样的产品。根本毫无市场竞争。四周都是卖家电、衣服、手机等商品。

3市场分析

对于本小店此刻是到经营一项小本生意。赚点小钱。因为刚毕业的大学生，资金有限。但是，占据了这么优越的地理位置。如果有相当大的投资。必须是大投入大回报。

三、店面租约与店面面积

1因为刚毕业大学资金有限店面租约合同只签1年。xx年3月16日到期，但是能够无限续约。

2店面面积：28平方米

四、透过实践及小店照片、经营产品

1实践中的成长

本小店以开业半年以上，透过实践平均每月盈利6000元以上。工作时间为每一天早上7点到晚上10点。因个人开店。没必要请人。据国家对大学生的关心和支持。特申请补助资金。做大做强。

2经营产品

本小店经营产品如下：小吃食品、烟类、酒类、饮料、水果等小成本产品。还代理吉首地区长城红酒的批发。因资金不够。无法压货。

五、未来发展

本店位置优越任何项目都能够胜任，但是，没有资金的支持。

篇17： 项目可行性报告

洗衣店创业项目可行性分析报告

一、项目名称：速洁快洗店

二、项目建设必要性分析

随着现代大学生生活水平的不断提高和生活节奏的加快，他们穿衣质量越来越高，对衣物清洗提出更高的要求，他们的时间意识也越来越强，为减少内务整理时间，迫切需要快速洗衣店来满足其需求，所以开一家快速洗衣店是创业者不错的选取。

三、市场分析

在和平，那里有四所大学，常住学生人口到达近五万人，我们拥有着强大的消费群体，而大部分学生每月生活费都在一千元左右，所以他们完全具备经济潜力来推动我店的发展。而在和平，那里只在商学院的巷道中稀疏坐落着不到五家洗衣店，不能满足广大消费群体的要求。从各大学院设施来分析，每一栋学生宿舍楼平均拥有两台可用的小型洗衣机，根本无法满足学生的实际需求。从男女生活习惯来分析，男生比较懒惰，在博文学院男生比例较大，而陇桥、外院和商学院女生比例较大，我们的目标市场主要选取博文和陇桥学院的群体，所以洗衣店应选在博文和陇桥学院之间的地段，能够吸引超多潜在消费群体，从而到达营业目的。

四、项目规模确定

我们的服务对象主要针对博文和陇桥的近两万人，洗衣店无需太大的空间，能放置两台洗衣机和部分晾晒衣物的空间就能够，初步拟定30O的店面能够完全满足需求。

五、建设条件及店铺选取方案

洗衣店的建设务必要思考当地人流量和消费群体的实际需要状况，其次又要四通八达店面处于交通要道。经过实地勘察，出于对租金及客流量的思考，最终决定在支点教育内，月租金600元，该地段正好处于陇桥与博文两所院校之间，人流量大，学生也相对集中，送取衣服相对便利，学生能够在吃饭、娱乐、学习时顺路送取衣物。

六、环境影响评价

支点教育门口有一片街道绿化带，洗衣废水中内含部分促进植物生长的微量元素，我们把洗衣废水透过排水系统直接引到绿化带中，这样既能够浇灌花草树木，经过绿化带的废水经过植物和微生物的分解也到达了必须的净化效果，被净化的污水还能够直接透过排水通道进入街道下水道流出或者直接填补进当地地下水。这样洗衣的污水不会污染环境，也充分的实现了水资源的循环利用。

七、项目技术方案分析

一、生产设备：

①洗衣设备(2台)：型号TCL-XPB80-2228S，双缸，洗涤容量8kg，价格700元/台②晾晒设施：风扇(2台)联创DF-EF06010，转叶扇，价格40元/台

③生产用电费1.5元/度，水费全免

二、技术管理：

随着社会的发展进步，人们的生活素质也在不断提高，个性是对服装的卫生功能，不但要求服装上的整洁，同时还要求洗涤熨后的衣物干净卫生，有利于人体健康。对衣物消毒工作中显得尤为重要，对衣物消毒工作中的技术活动进行科学的管理和周密计划，认真执行衣服的消毒技术标准。

第一、加强检查。在工作中要有定期或不定期的技术执行状况的监督检查，这样能够促进和落实各项技术标准的贯彻执行。

第二、严格把关。不贴合技术标准的材料不能使用，没有按技术标准洗涤消毒的衣物，务必返工退回，不贴合质量标准的被洗衣服不能出库。

第三、建立顾客档案

顾客档案要设专人保管，不能乱放以免遗失，在存放时做好分类编目，这样便于查找。

要建立健全顾客档案登记制度，方便顾客档案的人员工作调动时，及时有效的为顾客服务，防止部分顾客的衣物被遗忘洗涤或衣物内遗留财产纠纷。

八、投资估算与资金构成

项目初期投资结构为：

固定投资成本：房租1800(预付3个月)+生产设备1480+广告宣传费用(传单打印、店面美化)200=3480元流动资金2520元作为支持洗衣店内日常零碎开支资金来源：三人合资，签订出资合同，每人出资2000元

九、项目财务评价

营业时间：周一至周五12:00—14:3016:30—20:00

周六至周日8:00—22:30

服务单价：单件牛仔裤1.5元/条普通衣服0.5元/件床单被套3元/套

上门送取衣物服务费用2元

每日营业额预计收入：1.5×10+0.5×100+3×10+2×20=135元

每日耗能及其他费用：20(房租费)+1.5×10°(电费)=35元

投资回收期：平均每月能有3000元纯收入，只需要2个月就能全部回收资本，到第三个

月便能够开始真正获益。

十、不确定性分析(风险思考)

①物价上涨，电费上涨，房租涨价，生产设备的损坏更新致使成本增加;

②遇到天气季节影响，顾客减少，影响洗衣店营业额收入;

③周边洗衣店增加，市场竞争变强，消费群体分流，需要改变经营策略，更新设备和改变服务方式，从而增加成本。

十一、应对风险措施

①选址最重要

对于开创洗衣店来说，最重要的就是选址。据业内人士称，因为店址的好坏几乎决定洗衣店能否经营成功。由于设备、洗衣、取放、人流量都需要创业者的综合思考，因此找到一个适宜的店址，尤为重要。洗衣服的机器设备等后台的设施则就应思考选取在一些排水、排污好，租金也稍微便宜的地方。总之，选址是很重要的一步。经过我们实地勘察，出于对租金及客流量的思考，最终决定在支点教育内，月租金600元，该地段人流量大，学生也相对集中，送取衣服相对便利，学生能够在吃饭、娱乐、学习顺路送取衣物。

②季节性风险

由于洗衣店是属于季节性很强的特殊行业，呈现出“冬暖夏凉”的态势。因此，每年有四五个月的时间属于淡季。在冬季，因为气候寒冷，气温较低，衣物不易风干且洗衣市场会出现低迷现象，市场竞争日趋激烈，为了争取更大的市场份额，能够采优惠价格吸引忠实顾客。为增加洗衣店额外收入，可在洗衣店内零售一些饮料零食等陪店经营，在冬季洗衣市场低迷时，保证洗衣店能正常运转。

十二、项目可行性分析结论

综上所述，洗衣店开在支点教育内，面向博文和陇桥两所院校的学生，市场前景大，投资回报快，完全能够作为小型投资开发项目。虽然存在着必须的风险，但是只要我们持续着、先进特色、良好的服务态度和优质的洗衣质量，相信我们会做的更好。