外商房地产投资企业结转收入问题

下面是小编为大家整理的外商房地产投资企业结转收入问题，本文共7篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

篇1：外商房地产投资企业结转收入问题

我是一家外商投资企业，从事房地产开发，产品主要以住宅和商用底商。开发地款分为4期。底一期竣工，销售合同上交房日期月31日。问题： 1、我应该何时结转销售收入？，可不可以以办理产权日子结转？ 2、由于前期成本问题较多，至今未能计算单位成本，能不能晚结算一期？ 3、单位成本如果出不来，如何预估？ 4、只结转收入，税太多，能不能延续以前的所得税缴纳方式——按率征收？

1、根据〈关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知〉国税发［2001］142号规定，房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。因此，不可以以办理产权日子结转销售收入。

2、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

3、单位工程成本费用以权责发生制为原则，可暂按本年度应分摊的预算成本、费用作为当年成本、费用，计算损益 。

4、所得税缴纳方式——按率征收。依据国税发［1995］153号规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

篇2：解决房地产企业投资下滑问题的工作方案

关于解决房地产企业投资下滑问题的工作方案

根据统计数据显示，20××年1-5月，莱芜区房地产项目完成投资330528万元，下降12.34%。针对目前的投资现状，为促进房地产业经济指标平稳快速增长，区住房城乡建设局通过开展走访了解、调查摸底，协调相关部门，对存在的相关问题进行梳理，提出解决对策，制定如下工作方案：

一、工作目标

促进房地产业平稳健康发展，实现房地产业各项经济指标的增长，房地产项目投资情况达成预期目标。

二、存在的问题及原因

1.部分企业数据上报积极性不高,存在部分企业未进入纳统体系的问题；上报数据的企业存在虚报、瞒报、漏报的问题，上报数据与实际数据存在误差。

2.统计方法为人为填写，部分数据需企业方进行核算统计，数据取得存在误差，同时部分企业对统计系统的操作使用不熟练，导致填报效果不够理想。

3.上半年出让的土地较少，新开工的.房地产项目较少。因拆迁推进及手续办理的问题，部分棚改旧改项目进展缓慢。已开工的项目存在施工进度的问题，导致房地产项目投资下滑。

4.由于部分房地产、棚改项目施工单位为外地注册企业，企业的税收、产值存在流失问题。

三、工作推进措施

1.强化房地产市场服务。优化营商环境，压减审批流程，缩短审批时限，项目主动服务、上门服务，为新项目提供好的建设环境。积极协调落地项目开工建设，主动帮助企业协调各项手续办理工作，加快项目建设进度。

2.加强对房地产企业的督促，做到不遗漏的统计每一个房地产项目，坚决杜绝虚报、瞒报、漏报，确保应纳尽纳、应统尽统。

3.提高房地产企业的纳统意识和责任心，相关企业应对上报数据负责，规避出现人为操作等主观原因导致的误差，对于统计系统进项专门的教学，及时解答企业操作上的问题。

4.加强房地产市场监管和监测，严厉查处扰乱房地产正常经营，影响房地产市场发展的行为；及时制定、发布促进房地产市场发展的政策，助力房地产开发项目平稳健康发展，营造健康有序的房地产市场环境，增强房地产企业的投资信心。

篇3：《企业会计准则第3号——投资性房地产》

第一章 总则

第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条 本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条 下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条 下列各项适用其他相关会计准则：

（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

第二章 确认和初始计量

第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第三章 后续计量

第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

篇4：投资移民企业网络营销存在4个问题

这几年，投资移民、出国留学、签证等相关行业可说是爆红当头啊，我从就全盘运营过一个投资移民的网络营销项目。积累了一些移民行业网络营销策划、网络营销运营和网络推广的心得体会，以兹分享。

文章共分上下两篇，这是上篇——投资移民企业网络营销存在问题剖析。

投资移民企业线下营销模式的缺陷

投资移民公司传统线下营销主要是通过会议营销的模式来推广的。首先根据具体国家或者项目来策划专题的投资移民主题会议，然后通过地方报纸+短信的方式来推广信息，设置400咨询热线电话。一般来说，会议当场会有刺激成交的噱头、折扣和奖励。

这种营销模式在早期应该说很有作用，但是近年来，由于竞争太过激烈，基本上效果很差，有的会议投入各种费用成本在10来万，而最终甚至就三五个目标客户(其实大都是竞争对手的“探子”人员)到会场，经常0成交，投资回报率极底。原因如下：

1、报纸广告投放的信息到达率低。

通常报纸广告投放主要是一些以大众为目标客户的人群经常投放，因为报纸具有信息传递迅速及时，覆盖较广。但是对于投资移民行业来说，表面上报广能覆盖当地几十万群体，但真正的目标群体只是少数，因为投资移民对资金要求很高，至少几千万的资产，这个人群比例是比较小的。并且报纸在现在的网络时代，其影响力已经大大下降，基本上已经成为鸡肋媒介。真正投资移民的目标客户没有几个能看到移民公司在报纸投放的广告，所以也就不难理解投放数万的报纸广告，连电话咨询都少的可怜原因了。

2、手机短信传播的失效。

短信传播具有到达率高，针对性强的特点，初步看很适合移民公司作为传播管道，几乎所有移民和留学公司也是这么做的。每次会议前(很多移民公司每周都有会议，呵呵)，都联系短信群发公司，海量群发大量广告信息。可是，移民公司发现依然效果不佳，其原因在于：一、短信属于垃圾广告信息，手机主是天然反感这种广告信息的;二、短信群发公司为了多赚钱，都忽悠移民公司大量群发，一般每次都是50万条，而实际上，99%是发给无关群体的。每到周四周五，都要收到几十条短信，都是关于移民、投资理财、教育、房产等相关的，而实际上我是一个彻底的无产阶级，根本对这些不感兴趣。

3、会议竞争太激烈。

移民公司都知道目标群体在周末才有时间，所以会议一般都在周六、周日。于是大家一窝蜂都赶在周末开会，目标受众周五接到数十家移民公司的邀约，你想他怎么选择?

很多移民公司的会议营销设计的极其失败，会议现场控制差，会议无激情，调动不了客户情绪，和直销、保险等会议差的不是一个等级。

综上所述，投资移民行业的线下会议营销成本高，效果差，投资回报率差，

当然，以上说得是普遍情况，也有少数公司做得不错，并且移民行业由于利润高，一场会议即使只成交了一个客户，那也是可以接受的效果。同时，线下营销方式很多，有很多公司都进行了创新，比如寻找高端行会、俱乐部、车友会、游艇会等进行联合促销，这都比单纯利用报纸和短信的传播形式效果好很多。

那既然传统线下营销方式，尤其是传统的传播方式效果不理想，那通过什么方式来做了?答案是网络，根据菜根谭网络营销机构的监测，中国大部分移民公司都在做网络营销，只是程度不同而已，其中网络营销做的相对较好的，就只有和中移民。大部分公司仅仅停留在投放竞价排名的初级阶段，而没有真正从为目标客户提供价值为基点，从策略层面系统整合公司各种资源，规划科学的网络营销运营流程，打造高效的网络营销运营团队。

网站运营

投资移民企业网络营销存在的问题

1、无系统、无策略

除了极个别的公司，如：和中移民近十年一直专注为客户提供深度的移民资讯价值、我去年操盘运营的移民从战略高度上去构建网络营销系统外，大部分移民公司网络营销都没有形成系统，只简单做个网站，然后投百度竞价。无项目策略、无项目规划、无阶段目标，虽然有部分也做了SEO工作，但是不太专业，并且没有形成系统的网络整合推广。

2、无团队、无流程

大部分投资移民公司的网络营销没有专业人员来全盘操作，或者弄个推广人员到处发垃圾帖、或者找个SEOER人员做优化、又或者弄个做网络技术的站长管理竞价。都没有从从项目运营、网站建设策略、网络文案内容的销售力、整合传播推广、网络数据分析、网络和移民顾问的对接等方面形成专业系统和科学的运营流程，那更没有形成专业的网络营销团队，实现专业分工、协同作战的团队优势了。

3、拼竞价、拼排名

如果去百度一下“投资移民”、“移民”等关键字，你就会发现，这些词前10个和右边的10个位置全部被竞价占满了，如果你做过投资移民行业的竞价，你就会发现，就投资移民这个词，你至少出到10块以上一次点击，才能排上位置，而要排到第一的位置，百度给的估算在30块以上一次点击。由此可见，这个行业的竞价已经到了什么地步。众多投资移民公司不去好好提升网站转化率、客户体验度，只单纯的聘竞价、拼排名，造成了恶性竞争。而网站的转化率低，成交差，投资回报率差。

4、无内容、无积累

由于以上几个原因，所以投资移民行业的网络营销都在浅层次，所以网站内容价值低、转化低，不能给客户专业、可信赖移民公司的品牌形象，所以投资移民公司的网络营销都是“脚踏西瓜皮，滑到哪里算哪里”。没有形成良性循环，不具备可持续性和累积效果。也正因为如此，在操作飞洋移民网络营销项目时，不到一年时间就取得良好效果，超过了很多做了四五年的公司。

总而言之，言而总之，投资移民企业的网络营销效果不佳，虽然有的企业取得了一定效果，那也并不代表网络营销工作开展的如何好。那究竟投资移民企业网络营销该怎么切入开展了?网络营销项目策略、网站策略、推广传播策略怎么规划确定了?网络营销团队怎么组建、管理运营怎么规划并控制了?

原文登载于： 菜根谭网络营销策划机构：www.cgt88，菜根谭全球首发，欢迎，转载请提供出处。不胜感谢。

篇5：治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

现在是学生党的下学期，大四生都在准备实习以及毕业论文的撰写，下面YJBYS为大家带来大专毕业论文一篇，仅供阅读!更多资讯尽在应届毕业生网!

摘要：我国财政部发布的第12号会计信息质量的检查公告显示，国家对39家房地产开发企业的检查中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39家企业会计报表反应的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。由此看出，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷税漏税较为严重。

篇6：治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

1 房地产企业瞒报利润表现及成因

1.1 表现和危害近几年，财政部重点加强了对房地产开发企业会计信息质量的检查，同时又将房地产企业扩大到39家，涉及133个房地产开发项目，发现这些房地产企业存在会计不真实现象主要表现在企业资产情况核算不实，普遍采取少计收入，多计开发成本，虚增营业费用、管理费用等手段隐瞒利润，有些企业隐瞒利润情况非常严重，个别企业利润率达到57%，比起上报的平均利润率高出近3倍。其实单纯的高利润并不是什么罪，从市场角度看“合理合法”，问题在于隐瞒利润、偷税漏税。此外，少数房地产开发企业还通过虚构业务编造合同等手段骗取银行信用，这些都是彻头彻尾的违规犯罪行为。

39家房地产企业隐瞒利润33亿元，不但减少了国家的税收收入10多亿元，而且会因为房地产企业虚报了低利润而拉长了归还银行贷款的时间，如果大批企业仿效这样的做法，银行得到了不真实的信息，会使银行提前预提坏账准备，从而影响银行资金的使用效率，这会对银行的经营产生很大的风险。

1.2 瞒报利润成因

1.2.1 某些房地产开发商缺乏诚信，贪得无厌，社会责任感缺乏。房地产开发商多年来养成的暴利情结，也由于政府一些部门决策导向与监管的失误和缺位，使得一些房地产开发商胆大妄为，罔顾民生，缺乏诚信，放弃社会责任，他们授意、指使或强迫会计人员通过某种方式使得成本费用虚高，或者通过关联企业转移利润，以此来虚减利润，少缴营业税，所得税和土地增值税。

1.2.2 会计人员职业道德欠缺。会计职业的特性就是要求会计人员必须具有很高的道德素质。当前会计人员做假账的原因有二：一是会计人员与企业老总地位的从属关系，在企业老总的强迫、授意、指使下，丧失原则，被动作假;二是会计人员为满足私欲，主动做假。因为会计人员的工资、福利待遇都是与企业的效益相挂钩，在社会不正之风的熏染下，一些会计人员为了追求个人利益，对造假行为不但不加抵制，甚至完全丧失会计职业道德，主动为做假账等违法犯罪行为提供便利或甘为鹰犬，利益至上成为他们行事的准则，他们主动服务于房地产企业的造假，导致房地产企业瞒报利润情况严重。

1.2.3 会计师事务所为本部门生存利益驱动甘为造假，放弃职业操守。某些会计师事务所严重违规执业，为企业出具虚假审计报告。会计师事务所，作为一种独立的社会监督机构，为了在市场的大环境中生存发展，一方面不得不沦为企业造假、发布假信息的“帮凶”，否则就会丧失很多业务;另一方面，一些会计师事务所在利益第一、职责第二的宗旨下，对企业的财务报告不履行监督职能或履行社会监督职能时“抽条”，致使房地产企业会计造假、瞒报利润一时得逞。

1.2.4 地方政府的“宽容”态度和腐朽使然。由于房地产企业对推动地方GDP增长具有强大的推动作用，有的地方政府把鼓励房地产发展，加大城市基础设施建设及千方百计引资作为地方经济发展的“要诀”，他们多以“宽容”的态度对待房地产商的`违法违规行为。同时某些官员早已和开发商结成了利益共同体(各地腐朽大案中，涉案的高官大多与城市房地产开发有关)，官员把土地低价批给房地产商，往往要收取开发商数额可观的红包，可以说一部分开发商开发的商品房，其成本是无法透明的，因此他们不惜冒着违法的风险，做假账隐瞒利润。而一些官员因拿了好处费而成了开发商的保护伞，明里暗里提示有关部门对他们给予特殊关照，这使得开发商做假账、虚报利润、偷税漏税便能轻易得逞。

篇7：治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

2.1 加强对会计人员的职业道德教育 会计人员职业道德欠缺是导致房地产商得以瞒报利润的重要原因之一。会计法规定“会计人员应当遵守职业道德提高业务素质，对会计人员的教育培训应当加强。”所以，加强会计人员职业道德建设能促使会计人员严格地遵守财经制度，忠于职守，坚持原则，有效地履行会计监督职能，提高防腐朽能力，自觉抵制各种利益的诱惑，能促使会计人员本着“独立、客观、公正”的原则为社会提供服务。加强会计职业道德建设应从以下三方面入手：一是在校教育，对经济类专业，大学、中专学校应开设会计职业道德课程;二是在职教育，可以在会计人员从业资格考试、会计职称考试、注册会计师教育中再加大对会计职业道德的容量;三是在社会中通过正反典型案例的宣传在全社会范围内营造惩恶扬善的氛围，人们对会计人员的从业行为所做的美丑评判，表明褒贬态度是一种无形的精神力量，必将影响着会计人员的从业行为。

2.2 加强政府各部门的外部监管，形成监管合力 我国政府对房地产企业的监管部门就有国土、财政、审计、税务、工商、金融、物价等多个部门。而企业与这些政府部门之间都会有着某种联系，例如，企业与金融部门发生信贷、结算、证券、保险等联系;与审计部门发生审计监督、咨询等联系;与税务部门发生缴纳税金关系;与统计部门发生的统计监督与调查关系;与工商部门发生的工商行政监督关系和发生企业登记、商品广告、商品经济合同等联系;与财政主管部门发生会计业务指导与检查联系等。国家政府可以通过这些监管部门的日常监管工作，明确各部门对房地产行业的监管职责，促使这些部门在房地产开发、贷款、销售、核算等环节形成监管合力，加大对该行业执行调控措施和监管力度，使房地产企业作假账、隐瞒利润和偷税漏税难以实现。

2.3 加大执法力度，消灭“灰色开支” 从行业的特殊性及横向比较而言，房地产开发业是社会公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有业内人士透露，一些公司用来疏通涉及开发环节的好处费大概占到楼盘总成本的2%一3%左右，有的甚至更高，而这些“灰色开支”很多公司是通过虚增成本费用的方式来冲减税前利润的。所以政府部门在加大对房地产行业监管的同时，应该进一步加强对《反不正当竞争法》的执法力度，严厉打击商业贿赂，消灭房地产行业的“灰色开支”，打掉地方政府和利益集团之间的关系，解决官员腐朽问题，这在一定程度上不仅能够减少不正当竞争现象的发生，同时对于提高房地产开发商开发成本的透明度，杜绝瞒报利润也能起到很大作用。

2.4 加强社会诚信和法制宣传教育，提高房地产开发商的社会责任感 随着中国房地产行业的发展，单纯地靠加强监管是很难实现房地产行业的绝对净化的，还需要从思想上去解决问题。

在美国，人们从小受到应该诚实依法纳税的教育，对于虚报利润的企业也是严惩不贷的，逃税的责任人甚至面临牢狱之灾，所以，在美国，即使很多个人应纳税收是需要自行申报的，也很少有偷逃税款的现象，这和美国政府多年来进行的诚信宣传和法制教育是分不开的。我们可以学习美国的做法，使依法纳税深入人心;同时也可以由政府出面为房地产开发商定期开办法律培训班，使有瞒报利润企图的商人认识到：不仅偷钱是可耻的，偷税也同样是可耻的(《刑法》第161条明确规定了关于做假账的罪责)，通过法制宣传教育培养他们自愿纳税的素质，提高他们的社会责任感。

2.5 严肃处理出具虚假审计报告的会计师事务所，规范会计师事务所的执业行为 通过对违规会计师事务所及相关责任人的严肃处理和处罚，来规范会计师事务所的执业行为。根据财政部发布的第12号会计信息质量检查公告，财政部对严重违规执业，出具虚假审计报告的会计师事务所和注册会计师人员依法进行了严肃处理，此做法必将有力打击会计造假和审计违规行为，并对广大企业和会计师事务所起到良好的警示作用。

总而言之，房地产企业帐务不实、隐瞒利润，是由多种因素促成的，对于不同成因，应该采取相应的不同对策，从企业层面上，我们可以通过法制宣传教育，提高房地产开发商依法纳税的素质和会计人员的职业道德水平;从政府层面上，我们可以通过加强各部门的监管，加大执法力度，严厉打击腐朽，消灭商业贿赂等措施，来净化房地产开发市场，从根本上解决房地产企业瞒报利润问题。